康养地产回报率下滑？2025年投资重点在哪

从“卖房养老”到“服务为王”，康养地产进入下半场投资思维的深度转型期。

2026-01-12 15:07:14 4 admin

回报率下行：康养地产黄金期已过？

过去十年，康养地产一度被誉为最具前景的“长坡厚雪”赛道。然而，进入2024年后，多个城市项目出现入住率不足、现金流承压、资产估值回调等现象，让不少投资者开始重新审视这一领域的回报逻辑。根据中指研究院最新数据显示，2024年康养地产整体回报率下滑至5.2%，较三年前下降了近两个百分点，部分二线城市甚至跌破4%。

这背后的原因并不复杂。一方面，人口老龄化虽在持续加深，但老龄人群对高端康养产品的支付能力和消费意愿却未如预期提升；另一方面，供给端的“同质化竞争”加剧，大量打着康养旗号却缺乏专业运营能力的地产项目鱼龙混杂，透支了行业信任度。更值得警惕的是，传统地产思维在康养项目中的惯性运作——“重建设轻运营”“高定价低服务”——正在被用户用脚投票逐步淘汰。

结构性机会：回报率下滑背后的新逻辑

但回报率下滑，并不代表康养地产没有机会。相反，正是行业去泡沫化、投资趋理性的阶段，结构性机会反而更清晰。

首先，区域分化正在加剧。数据显示，长三角核心城市群如杭州、苏州、宁波等地，部分精准切入“医养结合+社区运营”模式的项目，依然维持在6%以上的稳健回报。背后关键在于其“围绕人”的系统性设计，而非单纯堆砌硬件条件。

其次，服务能力正在成为新壁垒。2025年之后，单一地产思维将难以为继，取而代之的是“运营驱动收益”的投资逻辑。例如，以复合型人才驱动的社工体系、慢病管理为核心的健康干预机制、基于AI与物联网的智能运营平台，这些“非硬件资产”将成为投资回报的真正护城河。

此外，需求端也在悄然重构。相比过去依赖政策补贴与刚性老龄人口，如今45-60岁的“准退休群体”正成为市场主力，他们更关注长期居住体验、社交生活质量与健康干预服务，而不再仅仅满足于“宜居”二字。这一人群的崛起，催生了全新需求结构，也呼唤新的供给逻辑。

投资启示：2025年应聚焦这三类机会

**一是“轻资产+强运营”模式的康养平台型项目。**未来康养项目的价值不再由土地与建筑物主导，而是由用户粘性、服务模型与平台效能决定。例如，部分优秀项目采用“资产托管+收益分成”模式，联合保险、医疗集团共同打造高复购率社群，提升整体ROE水平。

**二是深度融合医疗资源的“医养协同体”项目。**这些项目往往选址于城市核心医院辐射区，通过与三甲医院共建“分级诊疗+健康档案+慢病管理”机制，实现真正意义上的“以病养医、以医促养”。其核心优势在于用户粘性强、续费率高、退出风险低，适合长期资金配置。

**三是具备“品牌输出+标准化运营”的连锁型康养运营企业。**对投资者而言，早期关注这些平台型运营商的成长机会，远胜于一次性押注某个地产项目。例如，某头部康养品牌2024年净利润同比增长38%，其核心在于构建了涵盖选址、改造、运营、内容、人才培养的全链路能力，形成了可复制、可扩张的模式化输出。

放眼2025年，康养地产将不再是简单的“房产+养老”，而是一场关于运营效率、服务模型与用户洞察的综合较量。对真正具备长期视角的投资者而言，这或许正是穿越周期的开始